De plus en plus de propriétaires, que ce soit de façon occasionnelle ou qu’ils en fassent une véritable activité, proposent leur bien à la location sur des plateformes dédiées de type « Air bnb ».
Ce phénomène n’est pas sans causer de difficultés (pénurie de logements, augmentation des prix du marché…), notamment dans les communes très touristiques, et se trouve de plus en plus encadré.
En témoigne l’institution notamment, par l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, d’un régime d’autorisation préalable au changement d’usage.
Au delà de cet encadrement, la question se pose de savoir si le fait de louer son bien comme meublé de tourisme nécessite une autorisation au regard du code de l’urbanisme.
La mise en location d’un appartement comme meublé de tourisme n’implique la fourniture que d’un nombre limité de prestations aux occupants. Aussi, le bien loué continue de relever de la destination « habitation » au titre du code de l’urbanisme et ne peut être assimilé à un hébergement touristique au sens de l’article R.151-28 alinéa 3 du code de l’urbanisme.
I- Rappel: Les 5 destinations et le changement de destination est soumis à autorisation au titre du code de l’urbanisme
Aux termes de l’article R.151-27 du code de l’urbanisme, une construction peut relever des cinq destinations suivantes: exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
Pour chacune de ces destinations, l’article R.151-28 du même code liste un certain nombre de sous-destinations.
Le passage de l’une à l’autre de ces destinations ou sous-destinations doit par principe, être précédé du dépôt d’une déclaration préalable de travaux (Article R.421-17 du code de l’urbanisme).
Si toutefois ce changement de destination s’accompagne d’une modification des façades du bâtiment ou de ses structures porteuses, un permis de construire est requis (Article R.421-14 du code de l’urbanisme).
Ceci précisé, examinons le point de savoir si la location d’un meublé de tourisme sur les plateformes dédiées constitue ou non un changement de destination.
II. Le fait de proposer son bien à la location sur Air bnb ne nécessite pas d’autorisation au titre du code de l’urbanisme
Parmi les sous-catégories de la destination « commerce et activités de service », les hébergements hôteliers et touristiques sont définis comme les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte et moyenne durée proposant un service commercial (Article 3 de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations des constructions).
Le guide de la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme publié par le ministère du logement et de l’habitat durable en avril 2017 précise ce qu’il faut entendre par service commercial.
Ainsi, le document ministériel s’en rapporte aux prestations hôtelières listées par le 4°b de l’article 261-D du code général des impôts et précise que pour appartenir à la sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » au moins trois des quatre prestations suivantes devaient être fournies aux occupants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Le Conseil d’Etat (CE, 20 novembre 2017, requête n° 392740) est venu apporter des précisions sur ce point. Ainsi, pour correspondre aux prestations citées par le code général des impôts :
- Le nettoyage régulier des locaux implique, non seulement des prestations de ménage en début et fin de séjour mais également au cours du séjour;
- La fourniture du linge de maison inclut le renouvellement de celui-ci en cours de séjour.
Or, bien souvent, dans le cadre des locations temporaires chez l’habitant, si le propriétaire fournit le linge de maison et laisse, par convenance un logement propre aux occupants, le linge n’est pas renouvelé, ni le ménage réitéré en cours de séjour.
Les occupants doivent en outre prévoir leur repas. Quant à l’accueil de la clientèle, celle-ci n’est pas automatique.
Dans ces conditions, sauf à proposer des prestations pointues, relevant presque de l’activité professionnelle, le propriétaire qui offre son bien à la location à des fins touristiques n’a pas à solliciter d’autorisation au titre du code de l’urbanisme.
