A l’heure où la pénurie de logements se fait sentir dans certaines communes et où la densification foncière devient la règle, il est de plus en plus fréquent que certains propriétaires projettent de diviser leur bien en vue de créer plusieurs appartements indépendants. Cette division d’un immeuble existant en plusieurs logements peut nécessiter plusieurs autorisations au titre du code de l’urbanisme mais aussi du code de la construction et de l’habitation.
I/ Autorisations requises au titre du code de l’urbanisme
L’article R.421-14 du code de l’urbanisme soumet à permis de construire notamment les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 mètres carrés et les travaux de modification des façades ou des structures porteuses du bâtiment lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination.
Aux termes de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme, le dépôt d’une déclaration préalable est nécessaire notamment en cas de modification de l’aspect extérieur d’une construction, les travaux ayant pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol comprise entre 5 et 20 mètres carrés ou encore la transformation de plus de 5 mètres carrés de surface non comprise dans la surface de plancher en un local constituant de la surface de plancher.
Les opérations de division d’un immeuble existant en plusieurs logements ne seront donc soumis à autorisations au titre du code de l’urbanisme que s’ils correspondent à l’un des cas de figures susévoqués.
Pour mémoire, les auteurs des documents d’urbanisme ne peuvent inclure dans le règlement une disposition qui soumettrait spécifiquement ce type d’opérations à une autorisation au titre du code de l’urbanisme. En effet, le PLU ne peut contenir aucune règle de procédure qui ne serait pas prévue par le code de l’urbanisme (Conseil d’État, 21 mars 1986, Copropriété Les Périades, requête n° 61817)
II/ L’autorisation préalable à la division d’un immeuble en plusieurs logements instaurée par le code de la construction et de l’habitation
Conformément à l’article L.126-19 du code de la construction et de l’habitation, l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunal compétent en matière d’urbanisme ou, à défaut, le conseil municipal peut soumettre les opérations de divisions en plusieurs logements d’un immeuble existant à autorisation préalable dans les zone délimitées en application de l’article L.151-14 du code de l’urbanisme.
Cet article prévoit quant à lui que dans les zones urbanisées et à urbaniser du PLU, le règlement peut prévoir des secteurs dans lesquels les logements doivent présenter une taille minimale.
Autrement dit, lorsque le règlement du PLU détermine des secteurs dans lesquels la taille des logements est réglementée, il est loisible au conseil municipal de soumettre la division d’un immeuble existant en plusieurs logements à autorisations.
La portée de cette autorisation demeure limitée puisque le maire ne peut s’y opposer que s’il apparaît que la division projetée ne respecte pas les tailles minimales fixées par le règlement du PLU. Il ne s’agit donc pas, à cette occasion, de vérifier le respect de toutes les dispositions d’urbanisme (réseaux, stationnements, aspect extérieur…)
Cette autorisation spécifique n’est pas sans rappeler les autorisations de changement d’usage des habitations en meublés de tourisme instauré dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes en situation de tension locative. Le blog avait déjà traité de la question de la destination de ces meublés de tourisme dans un précédent article (ici).
