Les conditions posées par le code de l’urbanisme pour retirer un permis de construire
Les effets du retrait d’une autorisation d’urbanisme justifient l’encadrement de cette procédure par le législateur : elle est ainsi soumise à une double condition temporelle et de fond, posées par l’article L.424-5 du code de l’urbanisme.
Le retrait d’une autorisation d’urbanisme n’est possible que sous trois mois
L’article L.424-5 du code de l’urbanisme prévoit que le retrait d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, non-opposition à déclaration préalable) ne peut être envisagé que dans un délai de trois mois suivant son édiction.
Ainsi, par exemple, pour un permis de construire délivré par arrêté du 12 novembre 2024, l’autorité de délivrance ne pourra plus procéder à son retrait après le 12 février 2025.
Il s’agit d’un délai plus court que le régime général applicable aux autres décisions administratives créatrices de droits : l’article L.242-1 du code des relations entre le public et l’administration, prévoit un délai de retrait de quatre mois pour les autres décisions créatrice de droit.
Ce délai plus restreint vise à garantir la sécurité juridique des travaux engagés, en raison du caractère difficilement réversible de l’exécution d’un permis de construire.
Seul un permis de construire illégal peut être retiré
La seconde condition tient à l’illégalité de la décision que l’administration entend retirer ; elle ne peut retirer un permis que dans l’hypothèse où elle constate une illégalité avérée.
Peu importe en revanche le type d’illégalités constatées : il peut s’agir d’une lacune dans le dossier de permis de construire comme de la méconnaissance d’une disposition du plan local d’urbanisme (non-respect d’une règle de hauteur ou d’implantation du bâtiment, problème d’accès etc.)
Dans la pratique, l’illégalité de la décision peut être signalée par un recours gracieux ( = courrier adressé à l’administration pour demander le retrait de l’autorisation d’urbanisme) d’un tiers (le plus généralement un voisin ou une association) ou du Préfet de département.
La procédure contradictoire : un dialogue obligatoire avec le pétitionnaire
Avant de prendre une décision de retrait d’une autorisation d’urbanisme, l’administration doit consulter son bénéficiaire dans le cadre d’une procédure contradictoire.
Principe de la procédure contradictoire
L’article L.121-1 du code des relations entre le public et l’administration prévoit notamment que toute décision individuelle défavorable doit être précédée d’une phase contradictoire. Cette règle vaut en toutes matières et trouve donc à s’appliquer au retrait d’un permis de construire.
En clair, cela signifie que :
– le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme doit être informé de la possibilité de retrait et des motif invoqués :
– il doit également être informé de la possibilité de présenter ses observations écrites et/ou orales ;
– et qu’il peut se faire assister par un avocat ou représenter par la personne de son choix.
Attention au retrait de permis de construire tacites !
En matière de retrait de permis de construire, il existe une situation à risque pour l’administration : celle dans laquelle une décision de refus intervient au-delà du délai d’instruction imparti.
En pareille hypothèse, on considère en effet :
- d’une part, qu’un permis de construire tacite est né une fois le délai d’instruction écoulé ;
- d’autre part, que le refus de permis de construire s’analyse en réalité comme une décision de retrait du permis tacitement accordé.
Dès lors, en cas de contentieux, le pétitionnaire est fondé à se prévaloir de l’absence de procédure contradictoire pour contester le refus de permis de construire.
L’administration doit donc se montrer particulièrement vigilante sur les délais d’instruction, et garder à l’esprit que la procédure contradictoire s’applique bien aux permis de construire même tacitement accordés.
Déroulement de la procédure contradictoire
Dans la pratique, la procédure contradictoire est enclenchée par l’envoi par l’autorité administrative d’un courrier recommandé au bénéficiaire du permis de construire.
En cas d’urgence, la notification (= réception du courrier) peut être effectuée par un commissaire de justice.
Le courrier expose les motifs du retrait envisagé (c’est-à-dire les raisons pour lesquelles le permis de construire est illégal), le délai dans lequel l’intéressé peut présenter ses observations écrites ou orales (généralement dix jours minimum), ainsi que la possibilité pour lui de se faire assister ou représenter.
Ensuite, l’administration étudie les arguments du pétitionnaire.
Une fois que le délai évoqué ci-dessus est écoulé, si le retrait est confirmé, l’arrêté de retrait est pris et notifié.
L’arrêté de retrait du permis de construire : contenu et notification
L’arrêté retirant le permis de construire à l’issue de la procédure contradictoire doit respecter quelques conditions de forme et de fond.
Surtout, il doit être notifié (= reçu par le pétitionnaire) avant la fin du délai de trois mois mentionné ci-dessus.
Contenu de l’arrêté retirant l’autorisation d’urbanisme
L’arrêté de retrait doit mentionner :
– les textes applicables (code de l’urbanisme, PLU, code des relations entre le public et l’administration…)
– l’arrêté initial d’octroi du permis de construire ;
– le courrier de procédure contradictoire ;
– les observations (écrites ou orales) reçues ;
– la motivation en droit et en fait du retrait (articles L.211-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration). Autrement dit, le pétitionnaire doit être en mesure de comprendre pourquoi, concrètement, son permis de construire est illégal.
Exemple : si un permis de construire est illégal parce que le projet ne respecte pas une règle relative au recul minimal à observer par rapport à la voie publique, l’arrêté de retrait devra reproduire l’article du PLU qui pose cette règle, puis reprendre les éléments du dossier de permis de construire établissant sa méconnaissance.
Notification de l’arrêté de retrait
L’arrêté de retrait doit être notifié – c’est-à-dire reçu – avant l’expiration du délai de trois mois prévu à l’article L.424-5 du code de l’urbanisme.
Ainsi, pour un permis de construire délivré le 12 novembre 2024, le retrait doit être notifié au plus tard le 12 février 2025. Si ce délai n’est pas respecté et que le pétitionnaire conteste le retrait devant le juge administratif, celui-ci l’annulera nécessairement.
En cas d’urgence, l’administration peut demander à un commissaire de justice d’assurer la notification.
Conclusion
Le retrait d’un permis de construire est strictement encadré : il n’est possible que dans les trois mois suivant sa délivrance et sous réserve d’une illégalité manifeste.
De plus, l’administration doit respecter une procédure contradictoire avant toute décision de retrait.
Ces règles visent à préserver la sécurité juridique des constructeurs tout en garantissant le respect du droit de l’urbanisme.
