Rappel sur la notion de voie en droit de l’urbanisme
Avant d’aborder le vif du sujet, un bref rappel des définitions s’impose s’agissant de la notion générique de « voie » en droit de l’urbanisme, mais aussi de celle, plus spécifique, de « voie ouverte à la circulation publique ».
La définition de la « voie » en droit de l’urbanisme
Selon le lexique national d’urbanisme, une voie est « l’espace ouvert à la circulation publique, comprenant la chaussée, les trottoirs, fossés et talus ».
Elle peut être publique ou privée, mais doit comporter des aménagements adaptés à la circulation des personnes et des véhicules.
La jurisprudence administrative confirme cette approche : une voie doit non seulement desservir plusieurs propriétés, mais également être aménagée à cette fin. À défaut, la qualification de voie peut être écartée.
Par exemple, un chemin en graviers, sans aménagements spécifiques, n’a récemment pas été considéré comme une voie par le tribunal administratif de Marseille (TA Marseille, 25 septembre 2024, n° 2206383).
En l’occurrence, l’absence d’équipements a suffi à disqualifier le chemin malgré le fait qu’il desservait plusieurs habitations.
Comment identifier une voie privée ouverte à la circulation publique ?
Traditionnellement, le juge administratif considère qu’une voie privée est réputée ouverte à la circulation publique dès lors que ses propriétaires ne manifestent pas leur opposition à cet usage, notamment par l’absence de barrières entravant la circulation.
Ainsi, un accès sans clôture desservant plusieurs lots a été jugé ouvert au public, faute d’éléments contraires fournis par les propriétaires (CAA Douai, 29 février 2024, n° 23DA01357).
En revanche, la pose d’enrochements par une copropriété est interprétée comme une volonté explicite d’interdire l’usage public de la voie (CAA Toulouse, 17 décembre 2024, n° 23TL00468).
Cependant, la seule apposition d’un panneau indiquant « voie privée » ne suffit pas à exclure l’ouverture à la circulation publique, sauf s’il comporte une mention expresse de restriction (ex. : « circulation interdite sauf riverains »). Malgré la mention « voie privée », le juge administratif considère l’absence d’obstacle comme un consentement tacite à l’ouverture publique (CAA Bordeaux, 14 décembre 2018, n° 16BX00748).
Quelles règles d’implantation appliquer en cas de voie privée sur une parcelle ?
Deux options semblent envisageables : les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques ou celles applicables par rapport aux limites séparatives ? Voyons le principe.
En principe, la règle à appliquer est celle de l’implantation par rapport aux limites séparatives.
En l’absence de précision contraire dans le PLU, la doctrine générale considère en effet qu’une voie privée, même ouverte au public, ne justifie pas l’application des règles d’implantation vis-à-vis des voies publiques. Les règles applicables sont celles relatives aux limites séparatives.
Ceci étant, de plus en plus de règlements de PLU précisent que les voies privées ouvertes à la circulation publique doivent être assimilées à des voies pour l’application des règles d’implantation. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’implantations des constructions par rapport aux voies et emprises publiques peuvent s’appliquer.
Le Conseil d’État admet donc qu’une voie interne à un projet privé, destinée à desservir plusieurs logements, puisse être qualifiée de voie au sens du PLU, en application de la définition figurant dans le lexique dudit règlement (CE, 29 septembre 2022, n° 456383).
Les bons réflexes à avoir lors de l’instruction de l’autorisation d’urbanisme
Si vous identifiez une voie sur une parcelle privée, deux vérifications sont à effectuer.
Tout d’abord, analysez les aménagements concrets de la voie.
Si celle-ci n’a pas d’enrobé, bordures ou signalisation, elle ne peut pas être considérée comme aménagée. Elle ne relève donc pas des dispositions relatives à l’implantation par rapport à la voie, mais de celles relatives à l’implantation par rapport aux limites séparatives.
Ensuite, vérifiez le contenu du règlement du PLU.
Les PLU contiennent de plus en plus de précisions relatives aux voies privées ouvertes au public. Une lecture attentive du lexique et des articles du règlement est essentielle.
En conclusion, la qualification d’un chemin privé comme « voie » ou non emporte des conséquences directes sur les règles d’implantation des constructions. En l’absence d’aménagements et sauf dispositions explicites du PLU, les règles relatives aux limites séparatives s’appliquent, même en cas d’ouverture à la circulation publique. La prudence reste cependant de mise dans l’instruction des autorisations d’urbanisme.
