Résumé : les avocats du cabinet LGP ont recensé les décisions intéressantes du mois de décembre 2020. Au programme, une des toutes premières décisions sur la notion de secteur déjà urbanisé au sens de la loi ELAN, des arrêts sur la notion d’agglomération et de villages existants et une confirmation de la jurisprudence sur les espaces remarquables. Merci à Marguerite et Léna, nos deux stagiaires de 3ème du Collège Charles de Foucauld, pour les illustrations de cette chronique !
Agglomération, village et secteur déjà urbanisés
L’article L.121-8 du code de l’urbanisme dans se rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 dispose que l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et les villages existants mais également à l’intérieur des secteurs déjà urbanisés. Tous ces espaces devront être définis et localisés par le SCOT. S’agissant des agglomérations et des villages existants, les principes jurisprudentiels sont bien fixés : seuls les espaces qui comportent un nombre et une densité significatifs de constructions peuvent prétendre à cette qualification. La question du nombre ne fait plus vraiment débat puisque la plupart des décisions reconnaissent qu’une quarantaine de constructions d’habitation suffisent. La question de la densité significative se laisse toutefois moins facilement enfermer dans une approche arithmétique si bien que l’hésitation est souvent permise. Elle l’est d’autant plus que la manière dont les juridictions perçoivent ce dernier critère est évolutive. Un suivi régulier des décisions rendues en la matière est donc indispensable.
Un exemple d’espace diffus
La Cour administrative d’appel de Nantes a rendu deux décisions le 8 décembre 2020 dans lesquelles elle considère que le lieu-dit Rosedo, sur l’île de Bréhat (Côtes d’Armor) ne constitue pas une agglomération ou un village.
Le lieu dit Rosedo, sur l’Île-de-Bréhat, parcelle A 1419 et A 1420
(carte géoportail interactive)
Pour la Cour, « les constructions situées plus au sud et à l’ouest du terrain d’assiette du projet sont peu nombreuses et implantées de manière éparse. Dès lors, en raison du faible nombre de constructions et de leur faible densité, le secteur du terrain d’assiette du projet ne peut être regardé comme une agglomération ou un village existant, mais constitue une zone d’urbanisation diffuse éloignée des agglomérations et villages existants « (CAA Nantes, 8 décembre 2020, n° 19NT03392 et CAA Nantes, 8 décembre 2020, 19NT03393).
Un autre exemple d’espace diffus
La Cour administrative juge également que le lieu-dit « Célino », sur la commune de Baden constitue un espace diffus.
La parcelle ZW n° 189, au lieu-dit Célino, sur la commune de Baden
(carte géoportail interactive)
Pour la Cour : « le lieu-dit » Célino « , (…) comporte un peu plus de vingt constructions diffuses, organisées de manière peu dense au sein d’un environnement agricole et naturel. (…) Dans ces conditions, en dépit de ce que le terrain d’assiette du projet est entouré de constructions, dont l’une est érigée sur une très large parcelle et de ce qu’il est classé en zone UBb constructible par le plan local d’urbanisme de la commune, il ne ressort pas des pièces du dossier que celui-ci s’inscrive dans la continuité urbaine d’un village (CAA Nantes, 22 décembre 2020, n° 09NT04785).
Un exemple d’agglomération ou de village
A l’inverse, la Cour administrative de Bordeaux juge qu’un secteur qui comporte une cinquantaine de maisons d’habitation groupées desservies par plusieurs voies de circulation, constitue une agglomération ou un village (CAA Bordeaux, 10 décembre 2020, 19BX00322).
rue du port de chiffeu, 17320 Saint-Just-Luzac, parcelles 0875, 806, 0431
(carte géoportail interactive)
L’arrêt relève également que la rue qui sépare le terrain d’assiette du projet de la partie agglomérée « ne saurait marquer une rupture d’urbanisation ». Le Blog a commenté cette décision.
Un des tout premiers exemples de secteurs déjà urbanisés
La notion de secteurs déjà urbanisés commence à apparaître au contentieux. Après un premier arrêt rendu sur le sujet par la Cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes, 6 mars 2020, n° 19NT02933), c’est la Cour administrative d’appel de Bordeaux qui apporte sa contribution. Le contexte contentieux est particulier puisque la Cour, qui était saisie d’un moyen d’annulation d’un permis de construire tiré de ce que le projet n’est pas en continuité avec une agglomération ou un village, rejette la demande de sursis demandée par la commune en application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme. Dès lors que le terrain d’assiette du projet ne s’inscrit pas dans un secteur déjà urbanisé, la Cour estime que la régularisation du permis de construire n’est pas possible (CAA Bordeaux, 22 décembre 2020, n° 19BX01622, Commune d’Urrugne).
La parcelle CA n° 180, au nord du chemin d’Itsengabe, sur la commune d’Urrugne
(carte géoportail interactive)
Pour la Cour administrative d’appel de Bordeaux, ce secteur qui est « composé d’une trentaine de maisons implantées de façon non structurée » n’est pas une agglomération ou un village et il n’est pas non plus un secteur déjà urbanisé ce qui aurait permis d’envisager la régularisation du permis de construire délivré avant la loi ELAN. Cette décision ne fait certes pas jurisprudence mais elle montre que les juges seront probablement vigilants sur la question de la densité. Ce n’est pas une surprise dans un contexte où l’artificialisation des sols devient un enjeu majeur. Il faut donc impérativement que les SCOT, dont beaucoup sont en cours de modification pour intégrer ce nouveau dispositif, justifient soigneusement les motifs qui les conduisent à retenir tel ou tel espace parmi les secteurs déjà urbanisés.
Prise en compte du SCOT pour qualifier un espace d’agglomération, de village ou de secteur urbanisé
Le Conseil d’Etat a rappelé que la légalité d’un PLU au regard de la loi Littoral devait être appréciée en tenant compte des dispositions du SCOT. La Cour administrative d’appel de Lyon fait application de ce principe pour juger que « le secteur des Pénoz (…) compte une dizaine de constructions regroupées, séparées par la route départementale d’une vingtaine de constructions également regroupées situées sur le territoire de la commune voisine de Bluffy, et à proximité d’une vingtaine de constructions, qui ont été classées en zone Uhp par les auteurs du PLU. Cet ensemble de constructions est identifié comme un secteur urbanisé par le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale du bassin annécien. Dans ces conditions, compte tenu des orientations retenues par le schéma de cohérence territoriale, dont il n’est pas allégué qu’elles seraient incompatibles avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, le moyen tiré de l’incompatibilité du zonage retenu pour le secteur des Pénoz avec les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme doit être écarté » (CAA Lyon, 15 décembre 2020, n° 19LY044423, SCI Le moulin des meuniers).
La zone UH* du secteur des Pénoz. A l’est, l’urbanisation sur la commune de Bluffy
(PLU de Menthon-Saint-Bernard – geoportail de l’urbanisme)
Espaces proches du rivage – notion d’extension de l’urbanisation
La notion d’extension de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage revient régulièrement. Le Blog a commenté deux décisions récentes sur le sujet (les articles sont disponibles ici et là). Rappelons que dans ces espaces, l’article L.121-13 du code de l’urbanisme dispose que l’extension de l’urbanisation doit être limitée et qu’elle doit être justifiée et motivée par le PLU. A défaut de justification, le préfet peut donner son accord à l’extension de l’urbanisation. La clé de lecture de cet article a été donnée il y a plus de 15 ans déjà par le Conseil d’Etat dans un arrêt « société Soleil d’Or » dont on peut ainsi résumer la logique : dès lors qu’une construction n’étend pas un périmètre bâti et qu’elle n’en modifie pas les caractéristiques, elle ne constitue pas une extension de l’urbanisation. La question du caractère limité et celle de la justification par le PLU ou de l’accord du préfet ne se pose alors pas.
La Cour administrative d’appel de Bordeaux fait application de ce principe à propos du permis de construire un hôtel au cœur du centre ville de Lège-Cap-Ferret.
39 bd de la plage cap ferret, 33950 Lège-Cap-Ferret, parcelle LH 0127
(carte géoportail interactive)
Pour la Cour, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’hôtel-restaurant projeté, d’une surface de plancher de 1 807 m2 pour une capacité de trente chambres, modifie de manière importante les caractéristiques du quartier existant ou conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l’urbanisation du secteur (CAA Bordeaux, 15 décembre 2020, 18BX04375). Le blog a commenté cette décision.
Notion d’espace remarquable
Les espaces remarquables sont définis par les articles L.121-23 et R.121-4 du code de l’urbanisme. De manière constante, la jurisprudence considère que les espaces urbanisés ne constituent pas des espaces remarquables (CE, 29 déc. 1997, n° 158541, de Saint-Pierre). La Cour administrative d’appel de Marseille confirme cette logique à propos du classement d’une parcelle par le PLU de la commune de Sainte-Maxime (département du Var).
83120 Sainte-Maxime, parcelle AH 1123, (carte géoportail interactive)
Pour la Cour, « il ressort des pièces du dossier que ladite parcelle, qui certes n’est pas bâtie et comporte un pin parasol, se situe dans un secteur urbanisé, caractérisé par un nombre et une densité significatifs de constructions » (CAA Marseille, 3 décembre 2020, 19MA00790).
